Commissie juridische status dakopbouwen
De Commissie Juridische Status Dakopbouwen is ingesteld naar aanleiding van een discussie in de ALV van 14 november 2024 over de kosten van onderhoud van de dakopbouwen. Deze commissie is tot de conclusie gekomen dat het aanpassen van de splitsingsakte nodig is. Hieronder vind je de onderliggende stukken en het verslag van de commissie.
Het bestuur neemt de conclusies van de commissie over en zal het voorstel om de splitsingsakte te wijzigen in de eerstvolgende ALV op dinsdag 27 mei 2025 in stemming brengen. De officiële uitnodiging hiervoor volgt later.
Onderliggende stukken
Vooraf
De commissie had de opdracht om te kijken of er nader juridisch advies moest worden ingewonnen met betrekking tot de vraag in hoeverre de VvE verantwoordelijk is voor de buitenschil van de dakopbouwen. De commissie bestond uit de volgende leden: Dus (voorzitter), Jeroen, Sanne, Elias, Dirk en Hester.
De commissie is twee keer bij elkaar gekomen, waarbij aan de tweede bijeenkomst ook werd
deelgenomen door het voltallige bestuur. De eerste bijeenkomst was vooral bedoeld om na te gaan wat de juridische status van de dakopbouwen is, in relatie tot de verantwoordelijkheid van onze VvE. De tweede bijeenkomst was bedoeld om terug te kijken op de gang van zaken rond de totstandkoming van de dakopbouwen destijds.
In het kort valt te zeggen dat er tijdens en na de bouw van de dakopbouwen wat zaken niet goed gegaan zijn: tijdens de bouw is onvoldoende toezicht geweest en na de bouw zijn de juridische consequenties niet opgevolgd. Dit betekent dat er een professionaliseringsslag gemaakt moet worden. Dat betreft het aanpassen van de splitsingsakte en daarnaast beter toezien op de uitvoering, oplevering en garantiestelling bij het laten uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden.
CONCLUSIES commissie Juridische Status Dakopbouwen
De eerste conclusie luidt dat de dakopbouwen en dan met name de buitenschil tot de
(juridische) verantwoordelijkheid van de VvE behoren. Dus onderdeel van het casco van ons
gebouw en daarmee komt het onderhoud van die buitenkanten voor rekening van de VvE.
Elias heeft hiervoor de onderbouwing aangeleverd. Hij heeft daarvoor gekeken naar:
De wetgeving (Burgerlijk Wetboek)
De splitsingsakte
Het op onze VvE van toepassing zijn Modelsplitsingsregelement 2006
Ons huishoudelijk regelement
Alle notulen van de alv sinds 2010, voor besluiten die relevant voor deze vraagstelling
Het advies van de DAS n.a.v. ons zonnepanelenplan
Voorts is er contact geweest met een jurist van Eigen huis en is er advies ingewonnen bij een
op dit punt ervaren oud-notaris. De stukken die Elias hiervoor aangeleverd heeft, vind je hier boven onder het kopje ‘onderloggende stukken’. Een apart extern juridisch advies is hiermee wat het bestuur betreft niet meer nodig.
De tweede conclusie/aanbeveling betreft het aanpassen van de splitsingsakte.
De commissie constateerde, zoals we overigens al wisten, dat de extra m2 van de
benedenuitbouwen en de dakopbouwen niet verwerkt zijn in de splitsingsakte, die dateert
van 2007. Dat betekent dat de in de splitsingsakte genoemde breukdelen niet
overeenkomen met de huidige werkelijkheid. Die breukdelen zijn bepalend voor de wijze
waarop de kosten van onze VvE verdeeld over de verschillende appartement-eigenaren.
Besluiten die afwijken van de in de splitsingsakte opgenomen breukdelen missen in principe
een juridische grondslag en kunnen nietig verklaard worden.
Op ons verzoek hebben Dus en Elias gekeken naar de mogelijkheden om dit voor de
toekomst juridisch waterdicht te regelen. Afgaande op wat deskundigen en de jurisprudentie
hierover zeggen, is een wijziging van splitsingsakte in feite de enige mogelijkheid om de
veranderde situatie van ons gebouw waterdicht te regelen. Onze huidige splitsingsakte
schiet tekort en eventuele onderlinge juridische afspraken/overeenkomsten kunnen dit ook
niet oplossen. Hun advies luidt dan ook om de splitsingsakte aan te passen.
Het bestuur neemt dit advies over. De juridische basis van onze VvE moet in orde zijn. Dat is
belangrijk voor onze interne afspraken over de VvE-bijdragen. Maar het is ook belangrijk
voor alle bewoners dat de zaken bij een eventuele verkoop correct geregeld zijn en zijn
vastgelegd in het openbare kadaster. En tenslotte bestaat het risico dat huidige of
toekomstige bewoners zich gaan beroepen op de nietigheid van onze ALV-besluitvorming tot
nu toe. Dat risico moeten we niet langer willen nemen.
TRAJECT aanpassing splitsingsakte
Duidelijk is dat een wijzigingsoperatie een behoorlijk intensief traject zal zijn en ook de
nodige kosten met zich meebrengt. Het is voor een notaris een arbeidsintensieve klus.
Dus en Elias hebben aangeboden om de uitvoering van dit traject op zich te nemen. Het
bestuur wil graag gebruik maken van hun aanbod.
Zo’n traject bevat de volgende onderdelen:
Notaris zoeken
Splitsingstekeningen aanpassen
Instemming verkrijgen van alle hypotheekverstrekkers met de wijzigingen
Eventuele hertaxaties van de appartementen
Afstemmen met de gemeente over de erfpachtstelling
Akte wijzigen op basis van de nieuwe breukdelen
Inschrijven in het kadaster
OFFERTE NOTARIS
Er is inmiddels bij een aantal notariskantoren een offerte/prijsindicatie opgevraagd.
Binnenkort overleggen we met de notaris die onze bestaande splitsingsakte in 2007 heeft
opgesteld. Hun offerte is het best en het meest gedegen in vergelijking tot wat we van
andere kantoren ontvangen hebben. De keuze maken we na het met hen geplande overleg.
Dan weten we ook welke kosten we precies kunnen verwachten en kunnen we een voorstel
doen hoe de bijdrage in die kosten intern verrekend en geïncasseerd moeten worden.
Alle hypotheekverstrekkers moeten instemmen met de voorgestelde wijzigingen in de
splitsingsakte. Dat is veel werk. Voor eenieder met een nog lopende hypotheek betekent dit
ook dat ze de benodigde informatie op enig moment snel en adequaat moeten gaan
verstrekken aan de notaris.
AANPASSEN SERVICEKOSTEN
Tenslotte heeft die commissie ons meegegeven om te kijken naar de kostenverdeling die
resulteert in de uiteindelijke VvE-bijdrage (servicekosten) van eenieder. Een aantal benedenbewoners is van mening dat ze in verhouding tot de bewoners van de bovenappartementen een te hoge bijdrage leveren in de onderhouds- en beheerskosten.
Het argument is dat de benedenbewoners minder m2 aan buitengevels en terrassen
hebben, verantwoordelijk zijn voor het onderhoud van hun eigen tuinen en bovendien geen
of weinig gebruik maken van de bereikbaarheidsvoorzieningen van de bovenappartementen.
Het bestuur kijkt of we hier gehoor aan moeten geven. Voor ons geldt dat we in beginsel
met zijn allen in onze VvE verantwoordelijk zijn voor ons gebouw en het in stand houden
daarvan. Verder vormen de nieuw vast te leggen breukdelen voor ons het uitgangspunt voor
de vaststelling van de VvE-bijdrage. In het geplande overleg met de notaris zullen we ons
over de haalbaarheid en de wenselijkheid van een dergelijke differentiatie laten adviseren
Een eventueel voorstel zullen we doen in combinatie met het voorstel om de
splitsingsvergunning te wijzigen.
DRAAGVLAK
Inmiddels hebben Dus en Elias alle bewoners al kort bijgepraat over wat de commissie aan resultaat heeft opgeleverd. Met name op het punt van de wijziging splitsingsakte lijken alle VvE-leden doordrongen te zijn van de noodzaak om dit te doen. We hopen dan ook dat we in de volgende ALV een breed gedragen besluit kunnen nemen over het wijzigen van de splitsingsakte en aanpassing van de servicekosten.
TOT SLOT
Het bestuur zal de nodige voorstellen tot besluit voor de ALV gaan voorbereiden. Tot slot willen we je er nogmaals op wijzen dat de notariskosten aanzienlijk zullen zijn. Deze kosten vallen niet onder het onderhoud van het gebouw en zijn dus niet door ons begroot. Ze zullen daarom apart verrekend worden met de bewoners.
Heb je nog vragen? Stuur dan een mail naar vvehoij@gmail.com.
